Hipoteka na wspólnej nieruchomości, a rozwód i podział majątku.

Kancelarie

Adwokatów i Radców Prawnych

DĄBEK & KUSIK

obsługa prawna firm i osób fizycznych

Lublin Hrubieszów Zamość Chełm Warszawa

Strona główna | O nas | Publikacje | Usługi | Kontakt

22-500 Hrubieszów, ul. Rynek 36

adwokatka Magdalena Kusik–Balicka

+48 502782942

adwokat@magdalenakusik.pl

radczyni prawna Małgorzata Dąbek

+48605085714

m.dabek.kancelaria@gmail.com

Kontakt z nami

Jesteśmy tutaj

Typową i powszechną sytuacją jest zaciągnięcie kredytu na zakup mieszkania czy wybudowaniem domu. Kredyt zabezpieczany jest wekslem, ubezpieczeniem na wypadek śmierci oraz hipoteką.

Małżonkowie nieruchomości nabywają albo do majątku wspólnego, gdy mają wspólność majątkową, albo na współwłasność, jeżeli zawarli umowę wprowadzającą rozdzielność majątkową, w takich przypadkach kredyt również jest zaciągany wspólnie. Sprawy nie budzą wątpliwości jeżeli małżonkowie porozumiewają się, co do wspólnego zadłużenia. Problemy zwykły pojawiać się, gdy dochodzi do: rozwodu, (separacji), albo też rozdzielności majątkowej i podziału majątku wspólnego.

Rozwód i sprzedaż domu z hipoteką na wolnym rynku

W takiej sytuacji, zwykle zalecamy naszym klientom podjęcie działań w kierunku sprzedaży nieruchomości na wolnym rynku. Jest to rozwiązanie pod względem finansowym i czasu optymalne. Aktualnie sprzedaż nieruchomości obciążonej hipoteką dotyczy przeważającej większości wszystkich transakcji i przebiega bezpiecznie tak dla nabywców, jak i zbywców.

Pierwsza część pieniędzy przelewana jest na rachunek do spłaty kredytu hipotecznego, na podstawie zaświadczenia wystawionego przez bank sprzedającego. Kolejna część bądź części pieniędzy przelewane są na wskazane rachunki bankowe sprzedających, w sposób i w terminie określonym w umowie. Gdy wszystkie należności z tytułu kredytu są spłacone, bank sprzedającego wystawia zgodę na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej.

Zmiana warunków umowy kredytowej

Małżonkowie (rozwiedzeni, w separacji) mogą również podjąć próbę ustalenia z bankiem nowych warunków płatności kredytu w ten sposób, że całość spłaty przejmie jeden z małżonków, albo zostanie do kredytu zaproszona inna osoba. Dla takiego działania konieczna jest zgoda banku oraz obydwojga małżonków. Jednakże, w wielu przypadkach bank nie chce się zgodzić na modyfikację, uznając za korzystniejsze posiadanie dwie osoby obowiązane do spłaty kredytu, aniżeli jedną. W takich też sytuacjach można poszukiwać innych rozwiązań (np. refinansowania kredytu), już z udziałem doradców kredytowych. (Więcej informacji o kredytach hipotecznych udzieli Pani Monika Kuźma: tel: +48 500 079 066, email: monika.kuzma@onet.eu).

Podział majątku wspólnego przez Sąd

Jeżeli nie ma między małżonkami porozumienia konieczne jest przeprowadzenia podziału przed sądem. Postępowanie w przedmiocie podziału majątku wspólnego zwykle jest czaso- i kosztochłonne. W pierwszej kolejności należy złożyć i opłacić wniosek o podział majątku. W trakcie postępowania powstają koszty wynagrodzeń biegłych ( rzeczoznawców majątkowych, z zakresu budownictwa, czasem geodetów). W sprawie nie ma obowiązku korzystania z pomocy prawnej adwokata, albo radcy prawnego, jednak często, z uwagi na stopień skomplikowania sprawy prowadzenie sprawy przez prawnika mającego doświadczenia, w tego typu sprawach, może być konieczne.

Podział może przybrać różne formy w zależności od tego, co jest przedmiotem podziału: podział fizyczny, przyznanie na własność z obowiązkiem spłaty albo sprzedaż licytacyjna (więcej informacji w publikacji: Jak podzielić spadek - krok po kroku? ). W sprawie podziału majątku małżeńskiego Sąd rozstrzygał będzie o zgłoszonych nakładach na majątek wspólny z majątku osobistego oraz decydował o nakładach z majątku wspólnego na majątek osobisty albo majątki osobiste.

W przypadku podziału majątku, w skład którego wchodzi domom albo (mieszkanie) typowym sposobem podziału będzie przyznanie całości na własność jedynemu małżonkowi z obowiązkiem spłaty drugiego małżonka. W grę może również wchodzić ustanowienie odrębnych własności lokali, jednak tu konieczna jest zgoda uczestników postępowania.

Sąd nie dzieli wspólnego długu małżonków. Warto również wiedzieć, iż istotą takiej sprawy jest ustalenie wartości dzielonego majątku i to Sąd ma obowiązek zrobić (kosztami obciąża dzielących się małżonków). Jeżeli wyceniany dom obciążony jest hipoteką, z zasady wartość niespłaconej hipoteki nie będzie zmniejszała wartości nieruchomości. Inaczej rzecz ujmując, mimo podziału majątku i otrzymania spłaty ( bez domu), w dalszym ciągu ponosi się odpowiedzialność za spłatę długu kredytowego. Oczywiście bank ma prawo w pierwszej kolejności domagać się spłaty od właściciela nieruchomości, może też wdrożyć postępowania w kierunku realizacji praw z hipoteki, jednak zwykle wybierze metodę korzystniejszą i jeżeli były małżonek (nie właściciel) ma stały dochód, oszczędności wówczas w pierwszej kolejności bank będzie zaspakajał się z takich należności.

Wracając jednak do sądowego podziału majątku w rozstrzygnięciu Sąd może dokonać ustalenia sposobu i terminu płatności zasądzonej spłaty czy dopłaty. Może rozłożyć na raty, albo odroczyć termin płatności. Jednak, należy pamiętać, iż to osoba zainteresowana powinna złożyć taki wniosek.

Aktualnie dominuje w orzecznictwie sądów powszechnych i Sądu Najwyższego pogląd, iż ustalając wartość nieruchomości stanowiącej majątek wspólny podlegający podziałowi nie uwzględnia się wartości hipoteki, która obciąża tą nieruchomość (ustala się wartość w oparciu o ceny rynkowe, tak jakby hipoteki nie było i taka kwota jest przedmiotem podziału i spłat).

Od niedawna jednak, pojawiły się głosy odmienne, według których możliwa, z uwagi na jest szczególne sprawy, modyfikacje zasady nieodliczania ciężaru hipoteki ( tak w wyroku Sądu Najwyższego w sprawie sygn. akt. V CSK 41/19). Konieczne jest poddanie analizie indywidualnych okoliczności danej sprawy, niuansów mających związek: z uczestnikami sporu (np. stany ich majątków), przedmiotem podziału (np. wysokość kredytu pozostałego do spłaty, brak innych składników majątku do podziału). Przy czym to strony mają wykazać te okoliczności, sąd z urzędu nie będzie dokonywał taki ustaleń.

Dopuszcza się zatem możliwość, iż w niektórych przypadkach Sąd działowy, rozstrzygając o podziale majątku wspólnego po ustaniu wspólności ustawowej małżeńskiej ma prawo bardziej elastycznej potraktować obciążenie hipoteczne i dokonywać obniżenia wartości nieruchomości uwzględniając wartość niespłaconego kredytu oraz ewentualnie rozważać możliwość zwolnienia z odpowiedzialności regresowej.

Podobne publikacje:

adwokat Magdalena Kusik-Balicka

Kancelarie Adwokatów i Radców Prawnych DĄBEK & KUSIK

22-500 Hrubieszów, ul. Rynek 36

www.dabekkusik.pl

obsługa prawna firm i samorządu: Lublin, Hrubieszów, Zamość, Chełm, Warszawa