Kancelaria Adwokatów i Radców Prawnych
DĄBEK&KUSIK
Publikacje
Co zrobić ze słupami czy rurami na działce?
Kancelarie
Adwokatów i Radców Prawnych
DĄBEK & KUSIK
obsługa prawna firm i osób fizycznych
Lublin Hrubieszów Zamość Chełm Warszawa
Strona główna | O nas | Publikacje | Usługi | Kontakt
copyright by Magdalena Kusik-Balicka © 2017
22-500 Hrubieszów, ul. Rynek 36
adwokatka Magdalena Kusik–Balicka
radczyni prawna Małgorzata Dąbek
Kontakt z nami
Jesteśmy tutaj
Wiele nieruchomości czy to należących do osób fizycznych, przedsiębiorców prowadzących indywidualną działalność gospodarczą czy to do spółek ( sp. z o.o., S.A. spółek jawnych, wspólników spółek cywilnych ) obciążonych jest urządzeniami (instalacjami) służącymi do przesyłu: energii elektrycznej, wody, gazu. W niektórych przypadkach przedsiębiorstwo przesyłowe już nabyło ewentualnie w najbliższym czasie nabędzie w drodze zasiedzenia prawo służebności przesyłu.
Zwykle sytuacja prawna urządzeń wygląda tak, że zostały pobudowane przez przedsiębiorstwa państwowe w latach 90-tych ( często wcześniej), są częścią przedsiębiorstwa przesyłowego – spółek Skarbu Państwa, które nabyły ich własności ( jako wydzielone części przedsiębiorstwa ) po okresie transformacji. Niejednokrotnie zajęcie nieruchomości w związku z budową danej infrastruktury odbyło się bez tytułu prawnego: bez zgody ówczesnego właściciela czy też bez przeprowadzenia procedury zgodnej z obowiązującymi wówczas przepisami ( np. nie zostały przeprowadzone negocjacje, wypłacone odszkodowania za ograniczenie własności ). Praktyka naszej kancelarii w obsłudze prawnej firm oraz osób prywatnych borykającymi się z instalacjami na swoich nieruchomościach prowadzi do wniosku, iż w wielu przypadkach nie mają oni rzetelnej wiedzy na temat swoich uprawnień oraz stanu prawnego danej instalacji.
Właściciel nieruchomości oczywiści znosi istnienie na swojej własności wybudowanych struktur, jednak z tego tytułu przepisy praw cywilnego udzielają mu pewnych uprawnień.
Wynagrodzenie za bezumowne korzystanie. Świadczenie pieniężne, jakie ma obowiązek zapłacić przedsiębiorca przesyłowy właścicielowi nieruchomości. Dochodzić można za czas korzystania z nieruchomości ( z uwzględnieniem upływu przedawnienia ) bez tytułu prawnego ( czyli za ten okres gdy przedsiębiorca przesyłowy nie miał tytułu do zajmowania nieruchomości-nie była ustanowiona służebność przesyłu). Ustalenie wartości wynagrodzenia w każdym przypadku odbywa się indywidualnie. Zwykle warto skorzystać z pomocy profesjonalnego prawnika ( adwokata albo radcy prawnego), aby we właściwy sposób określić poziom należności. W wyliczeniach bierze się pod rozwagę: powierzchnię działki zajętą pod urządzenia, a także niezbędną do korzystania z infrastruktury, uciążliwość i ingerencję w prawo własności, ewentualnie wpływ na wartość nieruchomości (na jej obniżenie) oraz wysokość czynszów dzierżawy (najmu) nieruchomości podobnych w danym rejonie.
Żądanie usunięcia albo zmiany przebiegu instalacji. Niejednokrotnie instalacje budowane były w sposób nieracjonalny, przebiegają przez środek działki, w sposób uniemożliwiający racjonalne jej zabudowanie, albo utrudniający korzystanie. Jeżeli nie została nie została ustanowiona służebność na rzecz spółki przesyłowej, albo jej poprzednika prawnego możliwe jest domaganie się usunięcia budowli z nieruchomości ewentualnie zmiany jej usytuowania (przebiegu). Nie każde takie żądanie będzie uwzględnione, bowiem należy rozważać je w kontekście nadużycia prawa ( np. gdy dana instalacja ma kluczowe znaczenie dla danej społeczności). Z pewnością zasadne, w kontekście usunięcia, albo przesunięcia, będą przypadki, gdy instalacja ingeruje w nieruchomość w sposób powodujący pozbawienie jej znaczenia gospodarczego, albo korzystania z niej zgodnie z przeznaczeniem ( np. w zgodzie z planem zagospodarowania przestrzennego). Sprawy takie wymagają jednak wnikliwej analizy, w szczególności w aspekcie finansowej opłacalności. Prawo żądania usunięcia oraz zmiany przebiegu instalacji może przysługiwać również w przypadku ustanowienia służebności przesyłu. Właściciel może żądać zmiany takiego prawa jednak często będzie to wiązało się z koniecznością wdrożenia postępowania sądowego oraz zobowiązaniem do poniesienia w całości albo w części kosztów przebudowy. Inaczej będzie gdy przez 10 lat służebność przesyłu nie będzie wykonywana, wówczas właściciel będzie miał prawo żądać usunięcia budowli ze swojej nieruchomości.
Roszczenia z tytułu immisji bezpośrednich i pośrednich. Maja związek z naruszeniami prawa wykraczającymi poza sam fakt posadowienia budowli na gruncie. Może to być związane nie tylko z samym prawem własności, ale również innymi dobrami chronionym prawem ( w szczególności zdrowiem) . Przypadki takich immisji są różne, może to być: hałas, wibracje, wytwarzanie określonego pola. Osoba dotknięta naruszeniami może domagać się zaprzestania naruszeń, a w niektórych sytuacjach również odszkodowania, albo zadośćuczynienia za doznaną krzywdę.
Ustanowienie służebności przesyłu. Przedsiębiorstwu przesyłowemu przysługuje prawo żądania ustanowienia służebności przesyłu. Jednakże również właściciel może domagać się ustanowienia, za wynagrodzeniem, albo bez wynagrodzenia, na rzecz spółki przesyłowej, służebności przesyłu, która polega na określonym sposobie korzystania z nieruchomości. Służebność można ustanowić: pozasądowo przed notariuszem ( bowiem dla oświadczenia właściciela o ustanowieniu służebności przesyłu obowiązkowa jest forma aktu notarialnego), albo wdrożyć postępowanie sądowe. Za ustanowienie takiego prawa ustanawiane jest wynagrodzenie ( właściciel ma prawo zrezygnować z tego uprawnienia). Wartość wynagrodzenia można ustalić dowolnie ( nie musi tego robić rzeczoznawca majątkowy), jednak prawidłowe jego wyliczenie winno obejmować ceny sprzedaży nieruchomości podobnych, powierzchnię zajętą oraz niezbędną do prawidłowego korzystania z budowli, a także inne okoliczności indywidualnie występujące w określonym przypadku. Zaznaczyć należy, iż przedkładane przez spółki przesyłowe operaty rzeczoznawców majątkowych często nie obrazują rzeczywistego, możliwego do uzyskania wynagrodzenia z tytułu danej służebności ( albo też wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości).
Na koniec wyjaśnić należy, iż omówiona wyżej służebność przesyłu może zostać nabyta przez przedsiębiorstwo przesyłowe w drodze zasiedzenia. Oznacza to, iż jeżeli nawet jakaś instalacja została wybudowana z pominięciem przepisów budowlanych i zasad obowiązujących w dacie jej powstania np. nie zostało uiszczone odszkodowanie za ograniczenie prawa własności, brak było procedury negocjacji, czy też zgody właściciela (właścicieli). Przedsiębiorca składa do sądu wniosek o stwierdzenie zasiedzenia i równocześnie wykazuje, iż posiada na nieruchomości urządzenie ( „widoczne” ) w sposób nieprzerwany od 20 lat albo 30 lat ( w niektórych przypadkach posiadanie określa się jako posiadanie w dobrej wierze stąd też krótszy czas posiadania). Kwestia od kiedy należy liczyć zasiedzenie niewątpliwie należy do problematycznych. Od 2016 roku w Trybunale Konstytucyjnym zalega sprawa, która ma rozstrzygnąć czy zgodne z konstytucją jest rozpoczęcie biegu zasiedzenia przed datą wprowadzenia przepisów o instytucji służebności przesyłu ( więcej w publikacji: Służebność przesyłu przed Trybunałem Konstytucyjnym sygn. akt P 10/16)
Są jednak działania, które może podjąć właściciel, które przerywają bieg zasiedzenia. Orzecznictwo Sądu Najwyższego uznaje, iż bieg zasiedzenia przerywa: wytoczenie powództwa o wydanie nieruchomości, albo o zaniechanie naruszeń, o stwierdzenie nieistnienia służebności przesyłu ( art. 189 kc), w niektórych przypadkach mogło to być również sądowe dochodzenie należności z tytułu korzystania z nieruchomości. Przerwanie biegu zasiedzenia w tym ostatnim przypadku dotyczyło jednak starszych stanów prawnych sprzed 3 sierpnia 2008 roku, bowiem od czasu wejścia w życie przepisów regulujących możliwość ustanowienia służebności przesyłu, w ocenie Sądu Najwyższego wyrażonej w uchwale 7 sędziów z dnia 26 listopada 2014 roku, w sprawie sygn. akt III CZP 45/1 nie jest możliwe.
W praktyce zasiedzenie służebności oznacza, iż powstaje prawo do korzystania z nieruchomości jednak w konsekwencji właściciel traci uprawnienie do żądania wynagrodzenia za ustanowienie służebności oraz wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości.
Ważne jest to, iż najbliższy czas może być ostatnim dzwonkiem do podjęcia działań zmierzających do przerwania biegu zasiedzenia.
Podobne publikacje:
-
Podatki a dzierżawa nieruchomości pod instalację fotowoltaiczną albo farmę wiatrową,
-
Służebność przesyłu przed Trybunałem Konstytucyjnym sygn. akt P 10/16,
-
Prawo cywilne: Skrócone terminy przedawnienia i inne zmiany - ustawa z dnia 13 kwietnia 2018 roku,
-
Doręczenia elektroniczne czyli zmiany w komunikacji z urzędami.,
-
Prawo cywilne: Skrócone terminy przedawnienia i inne zmiany - ustawa z dnia 13 kwietnia 2018 roku,
-
Jak podpisać i przesłać elektroniczne sprawozdanie finansowe do Urzędu Skarbowego?