Kancelaria Adwokatów i Radców Prawnych
DĄBEK&KUSIK
Publikacje
Nowe zasady ochrony byłego najemcy i trudne czasy dla właścicieli.
Kancelarie
Adwokatów i Radców Prawnych
DĄBEK & KUSIK
obsługa prawna firm i osób fizycznych
Lublin Hrubieszów Zamość Chełm Warszawa
Strona główna | O nas | Publikacje | Usługi | Kontakt
copyright by Magdalena Kusik-Balicka © 2017
22-500 Hrubieszów, ul. Rynek 36
adwokatka Magdalena Kusik–Balicka
radczyni prawna Małgorzata Dąbek
Kontakt z nami
Jesteśmy tutaj
Od 21 kwietnia 2019 roku weszły w życie nowe przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego ( zwana dalej OPL) oraz kodeksu postępowania cywilnego odnoszące się do sytuacji, gdy były już najemca nie chce opuścić naszego lokalu mieszkalnego. Skutkiem nowego prawa będzie pogorszenie i tak już niełatwej pozycji właścicieli mieszkań, będących zarówno osobami fizycznymi, jak i osobami prawnymi ( spółkami prawa handlowego, fundacjami, stowarzyszeniami itp.), którym trudniej będzie pozbyć się nieuczciwych, byłych najemców. Popularniejszy stanie się najem okazjonalny, bowiem ta formuła pozwoli ułatwienie życia właścicielowi. ( więcej w naszym artykule: Najem okazjonalny, jako sposób na ochronę praw właściciela)
W świecie idealnym, zakończenie umowy najmu winno wiązać się z niezwłocznym opuszczeniem lokalu przez byłego lokatora. Jednak w naszej rzeczywistości częstym problemem jest to, że lokator tego nie robi. Wówczas wynajmujący musi wdrożyć długotrwałą i niedoskonała procedurę eksmisyjną. Pierwszym krokiem jest skierowanie do sądu pozwu o eksmisję przeciwko wszystkim mieszkańcom lokalu (również małoletnim dzieciom). Uczestnikiem postępowania jest również gmina miejsca położenia lokalu, bowiem sąd orzekając o opróżnieniu lokalu mieszkalnego rozstrzyga również czy byłemu najemcy przysługuje uprawnienie do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu. Następnie, po uzyskaniu prawomocnego wyroku eksmisyjnego, bez uprawnienia do lokalu socjalnego, należy skierować wniosek o egzekucję do komornika sądowego.
Przed zmianą ustaw w sytuacji, gdy byłemu najemcy nie przysługiwał tytuł prawny do innego lokalu lub pomieszczenia, w którym może zamieszkać, komornik sądowy wstrzymywał czynności eksmisyjne do czasu, gdy gmina właściwa ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu, wskazała dłużnikowi tymczasowe pomieszczenie. Nie mogło to jednak trwać dłużej niż 6 miesięcy. Po tym czasie, gdy gmina nie wskazała pomieszczenia tymczasowego, komornik usuwał dłużnika do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe wskazanej przez gminę właściwą ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu.
Poczynając od dnia 21 kwietnia 2019 roku komornik sądowy będzie również musiał wstrzymać się z eksmisją, gdy okaże się, że dłużnik nie ma gdzie mieszkać i taki wstrzymanie działań komorniczych będzie trwało, „(…) do czasu, gdy gmina właściwa ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu, na wniosek komornika, wskaże dłużnikowi tymczasowe pomieszczenie.”(art. 1046 § 4 kpc.). Ustawodawca zrezygnował z oznaczenia terminu dla podjęcia przez gminę kroków celem zapewnienia najmu socjalnego, zaś komornik utracił możliwość eksmisji do: noclegowni, schroniska lub innej placówki o podobnym charakterze. Ostatecznie prawodawca w swojej hojności, a kosztem właściciela lokalu, przyznał byłemu najemca prawo do dalszego zamieszkiwania w naszym lokalu przez nawet długie lata, do czasu gdy gmina będzie miała odpowiednie pomieszczenie, chyba że pomieszczenie odpowiadające wymogom tymczasowego pomieszczenia wskaże wierzyciel (właściciel) lub były najemca albo osoba trzecia.
Kto zapłaci za byłego najemcę?
Byli lokatorzy mieszkający bez tytułu prawnego są obowiązani do dnia faktycznego opróżnienia lokalu, co miesiąc uiszczać właścicielowi odszkodowanie. Wysokość tej należności liczona jest jak czynsz, który właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu na wolnym rynku.
W przypadku byłych najemców, którzy zajmują nasz lokal, a równocześnie sąd przyznał im uprawnienie do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu i orzekł o wstrzymaniu wykonania opróżnienia lokalu do czasu dostarczenia takiego lokalu, uiszczają oni odszkodowanie w wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu, jakie płaciliby na podstawie umowy najmu socjalnego lokalu. Różnicę pomiędzy odszkodowaniem płaconym przez uprawnionego do najmu socjalnego, a odszkodowaniem liczonym, jak czynsz rynkowy obowiązana jest uiszczać na rzecz właściciela gmina. Stosownie do treści art. 18 ust. 5 OPL, jeżeli gmina nie dostarczyła lokalu osobie uprawnionej do najmu socjalnego, właścicielowi mieszkania przysługuje odszkodowanie po myśli art. 417 kodeksu cywilnego.
adwokat Magdalena Kusik-Balicka